第七次人口普查數據公布不久，“三孩”就來了。

5月31日，中共中央政治局召開會議。會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。

房地產發展短期看政策，中期看土地，長期看人口。

放開生育政策、家庭人口擴容，意味著部分消費者對戶型需求的改變。而城市人口總量和人口流動情況，也將直接影響房地產的業務布局。

城鎮化水平的不斷提升，以及城市群的進一步聚集，將在很長一段時間內左右房地產的房展方向。體量不同的各類房企，也將迎來機遇和挑戰。

 

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擁抱城市群

置業需求仍將逐步釋放

首先，從人口總數來看，對房地產未來市場無需過度悲觀，雖然人口增速持續放緩，但仍呈正向增長。

第七次人口普查數據顯示，全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%；年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。

數據表明，我國人口10年來繼續保持低速增長態勢。未來，我國人口將繼續保持低速增長。

而從人口分布來看，東部地區人口占39.93%，中部地區占25.83%，西部地區占27.12%，東北地區占6.98%。與2010年相比，東部地區人口所占比重上升2.15%，中部地區下降0.79%，西部地區上升0.22%，東北地區下降1.20%。

從人口的省際流動來看，廣東、浙江和江蘇人口流入最多，十年間人口分別增加2171萬人、1014萬人和609萬人。

人口的分布與流動背后，是城市群和都市圈的興起。除了珠三角、長三角城市群的虹吸效應不斷增強，部分東部城市產業升級，以及西部重點城市產業發展快速，也會帶來了人口的流入和回流。

人口流入帶來城市置業需求的上升，都市圈內的房地產市場將迎來更多發展機遇。

以房地產龍頭企業碧桂園為例，目前碧桂園項目已進駐中國內地所有省份，達到市場全覆蓋。截至2020年12月31日，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約1.75萬億元，潛在的權益可售貨值約5000億元，權益可售資源合計約2.25萬億元。

碧桂園的土儲布局，與人口流動的趨勢相吻合。2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域；公司在長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝五大都市圈以及人口稠密省份，與其他城市的可售資源占比分別為73%和27%，未來發展空間巨大。

 

 

△圖片來源：華西證券

 

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新城鎮化仍有空間

重點三四線城市或迎外溢需求

針對三孩政策，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，三孩政策最大的受益城市為二線城市，其具有較好的基礎設施和人居環境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉移的趨勢下，二線城市在人口數量方面有望超越一線城市。

而城市集群效應的另一重利好，正是新城鎮化的發展。

數據顯示，2020年常住人口城鎮化率已經達到了63.89%。雖然較2010年有了長足的進步，但距離發達國家70%至80%的城鎮化率，還有一定距離。而戶籍城鎮化率只有45%，進城的空間很大。

目前，可轉移的農村人口多數分布在三四線城市下轄區域，人口流動以省內為主。數據顯示，我國省內流動人口2.51億人，占總流動人口的67%，高于跨省流動。天風證券分析認為，非一線核心城市，比如省會及計劃單列市逐漸成為人口流動的重要方向，二線城市的房地產開發空間或許更優。

但省會承載力有限，三四線城市的本地城鎮化或將是未來城鎮化主動力。

許小樂指出，從人口流向看，二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市，都市圈內部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來西安、成都、武漢等重點二線省會城市及城市群內周邊三四線城市，城鎮化率將進一步提升，房地產市場具有較大發展空間。

在三四線城市中，碧桂園占有市場優勢。2020年，碧桂園銷售額約占全國商品房銷售額5%，在公司已進駐的三四線城市中，2020年平均市占率約為8%，預計未來在更多三四線城市的市場份額將進一步提升。

據華西證券發布研報，2021年1月至4月，碧桂園新增土儲301.99萬㎡。其中，一線城市4.89萬㎡，二線城市38.67萬㎡，三四線城市258.43萬㎡，三四線城市占比85.6%，聚焦下沉市場依然是碧桂園的投資戰略布局。

對于新城鎮化，碧桂園集團董事局主席楊國強認為，中國的城鎮化還有很長的路要走，人民對幸福生活的追求不會變，未來大批農村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮生活。

 

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精耕市場

房企的新機遇

 

此外，精耕市場的房企或將迎來機遇。

放開生育政策、家庭人口擴容，意味著改善型需求的增加。國金證券分析師趙旭翔提出：“過去主流的家庭結構是‘一家三口’，三房是性價比更高的選項。而家庭成員增加將催生出新的對于125平方米以上的中大戶型房源的需求。”

也就是說，在市場需求上，消費者對于房子的設計、戶型有了更多的需求，提倡“健康住宅”概念，希望能在戶型上做更多功能細分。

但在實際中，“花錢買不到好房子”卻成了不少三四線城市的通病：人車不分流的動線、稀缺的綠化、被車位占滿的小區道路、毫不作為的物業等問題成為常態。

面對三四線城市的供需錯配，行業領先的房企往往經驗豐富、項目設計與開發也更加專業，更能滿足購房者需求。

面對這一痛點，產業鏈條布局完整的房企更容易獲得優勢。碧桂園作為一家深耕城市多年的房企，在產品打造上有其獨到的體系。憑借幾乎覆蓋房地產開發所有環節的“一條龍”開發模式，可以實現相關環節工序的標準化操作，而且項目開發各環節提前參與投資分析與決策，生產運營效率更高，質量也更加可控。

克而瑞廣州區域分析師肖文曉認為，不管是從城鎮化率的提升，亦或從人口紅利的消減等多種角度分析，中國房地產市場從增量時代向存量時代逐步轉變的趨勢，近年來已經很明顯。

肖文曉稱：“這種大趨勢的轉變，意味著提供給房企規模擴張的增量紅利越來越少，粗放式的增長不可持續，而精細化的城市運營卻大有可為。”

(新媒體責編：syhz0808)