進入2022年，房地產調控政策，開始松動了。

根據不完全統計，截止到4月初，全國有近70個城市放松了房地產調控政策，其中不乏鄭州、哈爾濱、福州等省會城市。

今年，政府提出了5.5%經濟增長目標，結合國內外的經濟大環境看，這個目標還是有一定難度的。所以在最近召開的國務院會議上明確提出：穩定經濟的政策早出快出，不出不利于穩定市場預期的措施。

怎么理解這句話?所有的政策，都要為保障經濟發展服務。房地產作為國民經濟的重要產業之一，也不會例外。

這篇文章，麥田房產試圖通過今年前三個月北京樓市的一些數據，分析一下2022年第一季度市場的真實狀況，并結合著政策走向，展望一下未來幾個月的北京樓市。

01 過去的三個月，北京樓市真實表現如何？

數據來源：北京住建委

二手房市場，近五年第二好的年份。

2022年第一季度北京二手房整體保持“微熱”狀態，37220套的成交量，在過去五年中排名第二。

雖然2018年二手房市場處于消化“317新政”影響的恢復期，2020年又遇上疫情，這個第二看似有點“撿漏”，但要知道，北京二手房一季度的成交，是建立在2021年下半年全國樓市收緊，二手房成交在去年10月甚至僅有9340套的基礎之上的。在調控政策沒有松動的大背景下，成交量迅速恢復到3月份的1.7萬套之上，足以說明北京樓市的韌性。

具體到今年的“小陽春”，熱度上沒有出現去年一樣的整體行情，但是部分板塊成交量依然出現了明顯上漲，優質房源的去化也非常快。

有一個比較有意思的數據，1-3月份，客戶的成交周期是不斷縮短的，2月份比1月份縮短了17天，3月份又比2月份縮短了2天，說明年后購房者的觀望情緒在減少。與此同時，房源的成交周期，在2月份縮短了6天之后，3月份反而又增加了4天。說明優質的房源在快速成交之后，一些不是那么“好賣”的房源，在3月份也開始“出貨”。

新房市場，呈現“三降一升”的態勢。

2022年1-3月，北京市商品房新增供應9405套，同比下降42%;成交13918套，同比下降29%;成交面積184.85萬㎡，同比下降27%。

一季度，北京新房(除去共有產權房等政策性住房)成交均價為58056元/㎡，環比上季度上漲9.79%。新房價格的快速上漲，和一季度新房成交結構變化有很大關系，像學府壹號院、圓明天頌、天壇府等一批高單價房源集中網簽，拉高了北京新房的整體成交價。

從市場情緒來看，一季度新房市場的觀望情緒仍比較重，除個別熱門樓盤外，大部分樓盤的去化都承受一定壓力，隨著二季度入市房源的增多，預計北京新房市場成交將有所回暖。

土拍，熱度有所升溫。

2022年北京的推地節奏明顯加快，在全國重點城市中率先完成第一輪供地。一輪土拍18宗地塊，17宗成交，成交總價480.2億元。從土拍結果來看，這輪土拍回溫還是比較明顯的，有超過一半的地塊都出現了溢價。其中，比較受關注的西南三環豐臺紀家廟地塊，最終以7萬/平方的樓面價成交，銷售指導價10.9萬元/平方，西南三環指導價也邁入10萬+時代。

總體來說，今年“小陽春”對購房者足夠友好，雖然部分板塊出現了一定的價格上漲，但整體大盤是比較穩定的。

02 租賃住房大規模供地，開啟北京樓市新時代

上周，還有一個比較容易讓人忽略的消息。

北京市規自委公布了今年擬供租賃住房用地項目信息，共計87宗，約307公頃，其中，有近八成用地將用于建設保障性租賃住房。

在北京今年的供地計劃中，把租賃住房用地和商品房用地提高到了同等地位，都是300公頃。

這個數字說明了什么?

說明“租售并舉”并不是停留在紙面上的文字，北京已經從供給端開始徹徹底底落實了。

這次租賃住房用地的位置，可以用相當好來形容。307公頃供地中有261公頃項目位于“三城一區”等重點功能區、產業園區以及軌道交通站點周邊，占比達85%。

像朝陽區的太陽宮、西大望路、望京北等地區，以及海淀區的明光村、東升鎮等地，都將供應租賃住房，真正考慮了“職住平衡”。

十四五期間，北京計劃籌建40萬套保障性租賃住房，其中今年計劃籌集建設15萬套，竣工8萬套，而去年一年北京的各類新房成交僅9萬余套。

這么大量的保障性租賃住房用地供應，保證了保障性租賃住房的申請門檻不會太高。根據政府文件，保障性租賃住房申請不限定戶籍，也將向非京籍家庭開放：

保障性租賃住房主要用于解決在本市無房或者在特定區域內無房的新市民、青年人等群體住房困難問題，重點保障城市運行服務保障人員、新畢業大學生等群體。

隨著保障性租賃住房的大量入市，必將會影響北京樓市。

大量的小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，可以平抑租金過快上漲，極大降低無房一族的居住成本。

北京樓市，將真正進入“租售并舉”的新時代：房住不炒，買得起的買，買不起的可以租，讓青年人留在北京的成本變低。

通過這樣的舉措，既能改善北京住房的供應結構，實現住有所居，又能讓更多的新青年、新市民留在北京，為北京的長久發展提供活力。

這些措施反過來也一步一步讓北京樓市的基本面更加扎實，這也是在全國各大城市相繼出臺寬松政策，北京繼續維持調控的底氣。

(新媒體責編：pl0902)