長(zhǎng)租房具有顯著的民生特點(diǎn)，今年政府工作報(bào)告明確提出：探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。租賃企業(yè)所做出的努力和探索，尤為珍貴。

在受重視程度越來越高的商業(yè)以及長(zhǎng)租板塊，我們可以清晰的看到中�；�因里的穩(wěn)健與財(cái)務(wù)思維。經(jīng)歷多年實(shí)踐和探索，中海長(zhǎng)租不僅在產(chǎn)品方面做了迭代升級(jí)，同時(shí)盈利模式與運(yùn)營(yíng)思路變得越來越清晰。近期，中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)饒胤在接受媒體采訪中，分享了中海長(zhǎng)租的發(fā)展實(shí)踐與思考。

厚積薄發(fā) 穩(wěn)健發(fā)展

中海地產(chǎn)近期發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，中海長(zhǎng)租公寓全國(guó)布局13個(gè)核心城市，管理面積超50萬㎡。

在長(zhǎng)租行業(yè)最野蠻生長(zhǎng)的那幾年，中海長(zhǎng)租保持了難得的冷靜與克制。不做無謂的擴(kuò)張，不盲目追求房源數(shù)，這不是大多數(shù)長(zhǎng)租企業(yè)的行事風(fēng)格，卻能看到熟悉的中海作風(fēng)。

比起規(guī)模擴(kuò)張，中海長(zhǎng)租更注重另一個(gè)方向，做有質(zhì)量的資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模。

這是中海長(zhǎng)租與其他企業(yè)最大的不同，即商業(yè)模式成立是業(yè)務(wù)成立的第一要素，利潤(rùn)是業(yè)務(wù)發(fā)展遵循的重要因素。從投資研判、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到空間建造、精細(xì)運(yùn)營(yíng)，中海要以財(cái)務(wù)思維去構(gòu)建基本邏輯，從而把控未來的發(fā)展路徑。

中海長(zhǎng)租在適度擴(kuò)張的同時(shí)，鍛造了一個(gè)全維度的真正落實(shí)到執(zhí)行端的資產(chǎn)管理體系。投資前端，做好未來退出架構(gòu)的設(shè)置以及估值的預(yù)測(cè)。隨后通過完善的融資成本體系和自主建造管控的合約體系，在產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)下優(yōu)化了成本實(shí)現(xiàn)。進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期之后，中海長(zhǎng)租在人房比、爬坡期的去化、流轉(zhuǎn)續(xù)等各個(gè)經(jīng)營(yíng)觸點(diǎn)也都有非常明確的刻度要求。

與這套資產(chǎn)管理體系搭配的，是中海長(zhǎng)租公寓對(duì)商業(yè)模式的深刻認(rèn)知和多模式業(yè)務(wù)落地的長(zhǎng)袖善舞。比起所謂的輕重模式之爭(zhēng)，效益和可持續(xù)的循環(huán)才是中海長(zhǎng)租最為關(guān)注的業(yè)務(wù)本實(shí)。

雖然目前中海長(zhǎng)租的業(yè)務(wù)體系中以重資產(chǎn)構(gòu)成為主，但重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并不一定是中海長(zhǎng)租的最終形態(tài)，中海長(zhǎng)租認(rèn)為，一個(gè)真正的良性循環(huán)的道路應(yīng)該是輕重并行的。比如美國(guó)日本的一些成功的案例，都是在有很大量的自有物業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目打造、以及業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的體系化鍛造后，然后實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的輸出和規(guī)模拓展。

中海長(zhǎng)租有著自己的成長(zhǎng)節(jié)奏，“規(guī)模并不是衡量一家長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力與成長(zhǎng)性的唯一指標(biāo)，毛利率、npi、在手合約長(zhǎng)短、周轉(zhuǎn)房源空置時(shí)間、管理效能等關(guān)鍵指標(biāo)才是支撐規(guī)模不斷良性循環(huán)下去的基礎(chǔ)。所以，我們不會(huì)為了規(guī)模去簽一些非常沉重的枷鎖背在自己身上。中海長(zhǎng)租現(xiàn)在思考的是如何把資產(chǎn)規(guī)模能夠做得更有質(zhì)量，回報(bào)做得更好，未來Reits退得更好，用投融管退的資管體系把這個(gè)業(yè)務(wù)線真正的商業(yè)模式跑起來。已經(jīng)有很多基金站在我們的身后，我們也做好了充分的準(zhǔn)備。”饒胤介紹。

如今，這個(gè)商業(yè)模式距離實(shí)現(xiàn)閉環(huán)只差最后一步——退出機(jī)制的打通。隨著相關(guān)政策等條件不斷成熟，Reits破曉的黎明就在眼前，中海長(zhǎng)租只待東風(fēng)。

長(zhǎng)租行業(yè)內(nèi)，頭部企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為共識(shí)，但在普遍管理運(yùn)營(yíng)相對(duì)粗放的當(dāng)下，模式優(yōu)勢(shì)與管理優(yōu)勢(shì)，卻剛剛擺上臺(tái)面。

打造好產(chǎn)品、提供好服務(wù)、創(chuàng)造好生活場(chǎng)景

一直以來，長(zhǎng)租行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)很大程度上是產(chǎn)品力的競(jìng)爭(zhēng)。即使未來Reits放開，投資者最關(guān)注的依然是底層資產(chǎn)的資質(zhì)和收益率。最終考驗(yàn)的仍是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品力。

精工筑造，是中海最擅長(zhǎng)的事。產(chǎn)品方面，長(zhǎng)租公寓繼承了中海43年的住宅產(chǎn)業(yè)化專業(yè)積淀，目前在營(yíng)的項(xiàng)目均廣受好評(píng)。

中海長(zhǎng)租公寓旗下有“中海友里”和“中海海堂”兩條產(chǎn)品線，分別定位為舒適社交型公寓及商務(wù)服務(wù)型公寓，由于項(xiàng)目從獲取到呈現(xiàn)均由中海自己的團(tuán)隊(duì)打造，整體品質(zhì)較高。“這是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，我們做的重資產(chǎn)，如果不考慮資產(chǎn)的效率和回報(bào)，它會(huì)永遠(yuǎn)在我們手里，我們必須要從一開始就為資產(chǎn)負(fù)責(zé)，去做一個(gè)良性的好的循環(huán)。”

中海長(zhǎng)租公寓跟其他品牌公寓的一個(gè)差異性在于高品質(zhì)的軟硬裝配置及良好的社區(qū)氛圍打造，因?yàn)槌�了高品質(zhì)的居住空間之外，中海長(zhǎng)租會(huì)和小區(qū)一樣配備園林景觀，保證健康宜居的綠化環(huán)境，給人營(yíng)造家的感覺，以空間來留住人、溫暖人。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，經(jīng)營(yíng)行為是長(zhǎng)期和可持續(xù)的，不是某個(gè)點(diǎn)狀的，所以我們對(duì)產(chǎn)品也拉開了全生命周期的視角。

值得注意的是，中海長(zhǎng)租目前已開業(yè)6個(gè)月以上的項(xiàng)目平均出租率達(dá)95%，處于行業(yè)較好水平。這個(gè)數(shù)字意味著住進(jìn)來的租戶退租率不高，續(xù)約率也有保證。

如此高的出租率與租客粘性，與公寓日常的管理服務(wù)密不可分。饒胤認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓和酒店不一樣，也和服務(wù)式公寓不一樣，對(duì)于人員配置有比較集約的管理訴求，如何在集約管理訴求之下，去洞察服務(wù)界面的關(guān)系，讓服務(wù)和租客體驗(yàn)形成良性互動(dòng)，構(gòu)建一種新的根植于居住之上的“以人為本”的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)體系。

在標(biāo)準(zhǔn)化的體系之下，中海長(zhǎng)租公寓深入挖掘客戶需求，敏銳洞察客戶的敏感點(diǎn)，根據(jù)城市文化、項(xiàng)目區(qū)位、客戶需求等打造特色產(chǎn)品特色，對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。

以中海友里杭州濱江店為例，作為中海長(zhǎng)租公寓首家寵物友好主題公寓，該項(xiàng)目也是對(duì)核心客群消費(fèi)需求和寵物新經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步探索及對(duì)產(chǎn)品定位的一次創(chuàng)新，中海長(zhǎng)租公寓團(tuán)隊(duì)對(duì)標(biāo)參考芬蘭寵物跑酷設(shè)施，自主研發(fā)設(shè)計(jì)并打造了寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內(nèi)的養(yǎng)寵人群能夠有更多的空間來陪伴寵物玩耍，寵物友好主題公寓的推出即廣受市場(chǎng)歡迎，據(jù)悉目前該項(xiàng)目基本處于排隊(duì)租賃狀態(tài)。此外中海友里北京房山店結(jié)合了項(xiàng)目主要客群Z世代年輕、逐新的特點(diǎn)，與百萬粉IP“三尺童子”品牌跨界聯(lián)動(dòng)，打造二次元沉浸式人居新場(chǎng)景，使項(xiàng)目持續(xù)保持吸引力從而進(jìn)一步增強(qiáng)客戶粘性。”

通過對(duì)“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活場(chǎng)景”的深入研究，不斷完善標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系，洞察新一代青年人的租住特點(diǎn)及生活需求，中海長(zhǎng)租公寓不斷刷新競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力。

如何走的更遠(yuǎn)

近幾年長(zhǎng)租公寓陸續(xù)迎來政策、金融等多方面利好，但同時(shí)也面臨許多亟待解決的問題。

比如說在政策端怎么提供更好的融資渠道支持，形成多層次的融資體系。在供地端是不是能有更廣泛的行成針對(duì)租賃住房專門的供地計(jì)劃以及適合經(jīng)營(yíng)視角的地價(jià)評(píng)估體系。

引起眾多關(guān)注的長(zhǎng)租公寓退出的問題，不僅僅是長(zhǎng)租企業(yè)與資產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)對(duì)話過程，更需要政策層面更多的支持。如何可持續(xù)，這個(gè)是擺在每一家企業(yè)面前的課題。

饒胤認(rèn)為，這些問題的解決需要各方共同努力。

盡管仍然存在種種問題，他對(duì)長(zhǎng)租這個(gè)行業(yè)仍然非�？春�。“經(jīng)歷過早年的那一波震蕩之后，行業(yè)已經(jīng)逐漸的開始走上了規(guī)范化發(fā)展的道路。同時(shí)，租賃住宅的Reits呼之欲出，也將給行業(yè)發(fā)展插上新的翅膀。此外，在城市群的不斷發(fā)展和家庭結(jié)構(gòu)不斷變化的大趨勢(shì)下,租住將成為現(xiàn)有住房體系的有力補(bǔ)充，也是時(shí)代發(fā)展的要求。”

而對(duì)于中海長(zhǎng)租自身來說，在整條長(zhǎng)租賽道中，饒胤認(rèn)為，中海長(zhǎng)租有充分的基礎(chǔ)和體系，能夠支撐它進(jìn)入到百花齊放的競(jìng)爭(zhēng)中去，打造自己的特色。中海長(zhǎng)租既是產(chǎn)品構(gòu)造者，也是資產(chǎn)管理者，能給這個(gè)行業(yè)貢獻(xiàn)出足夠好的好產(chǎn)品，提供足夠好的好服務(wù)，通過團(tuán)隊(duì)上下現(xiàn)金流量表思維的構(gòu)建，走出有質(zhì)量的發(fā)展道路，并為行業(yè)提供新的業(yè)務(wù)評(píng)價(jià)視角。

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