房地產行業正經歷深度洗牌。當大房企間的“春秋爭霸”進行得如火如荼時，小房企前景日趨黯然。不以地產為主業的企業正在以轉讓股權等方式加速剝離地產業務。

7月27日，重慶恒春置業有限公司(以下簡稱“恒春置業”)45%股權及6.24億元債權在重慶聯合產權交易所掛牌，標的的轉讓方為央企重慶長江輪船公司旗下的重慶長航房地產開發有限公司(以下簡稱“長航房地產”)。

降價二次轉讓

恒春置業于2010年10月14日在重慶市合川區注冊成立，注冊資本3000萬元。其中，上海金禧房地產開發有限公司(以下簡稱“上海金禧”)出資1650萬，股比為55%;長航房地產出資1350萬，獲得45%股權。

恒春置業旗下項目為恒春·鳳凰城，該項目位于重慶市合川區南津街辦事處白鹿山片區，占地面積221畝，分為A2、A3、B1、B2、B3及C等6個地塊，規劃(設計)總建筑面積58.31萬平方米。

根據開發規劃，恒春·鳳凰城定位為“江山國際公園住區”，其中住宅面積約48萬平方米、商業面積約3萬平方米。該項目的開發長久延期和擱置。

目前，除A2地塊26、27號樓及A3地塊全部1-6號樓于2012年8月開工外，剩余A2(26-27號樓除外)、B1、B2、B3及C地塊仍尚未動工，待開發建筑面積約45.68萬平方米。而已開工地塊中，只有A3地塊于2015年竣工交房，A2地塊中的26、27號樓僅完成主體結構。

開發遲滯的同時，恒春置業還背上了不小的債務包袱。截止評估基準日(2017月12月31日)，恒春置業涉及的被訴案件多達34項，重慶長江輪船有限公司(以下簡稱“重慶長航”)、重慶長航金海洋物業管理有限公司(以下簡稱“金海洋公司”)、長航房地產等關聯方相繼以借貸合同糾紛為由向恒春公司提起訴訟，涉及借款本金4.47億及相應利息、罰息。

關聯方之間的關系頗為親密，重慶長江輪船有限公司為長航房地產大股東，股比為92%。同時，它亦為金海洋公司大股東，股權比例為60%，長航房地產則持有金海洋公司剩余的40%股權。

除了資金投入，重慶長航介入恒春·鳳凰城項目的過程似乎也并不愉快。重慶市第五中級人民法院2017年12月作出的一份民事判決書顯示， 2010年10月8日，長航房地產與上海金禧簽訂《合資協議書》，約定合資成立恒春公司。該協議書第12.04條約定，建設資金不足部分，由雙方按照出資比例追加投資。如股東一方不能繼續追加投資，則可由另一方股東提供貸款。

為了對恒春公司追加投資，2013年6月25日，重慶長航與中信銀行重慶分行簽訂《委托貸款委托合同》，同日，中信銀行重慶分行與上海金禧簽訂了《人民幣委托貸款借款合同》，貸款本金人民幣5000萬元，貸款期限6個月，自2013年7月1日至2013年12月31日。但經重慶長航多次催款，上海金禧并未履行還款義務。

合作過程中齟齬頻生讓重慶長航生出退意。掛牌轉讓恒春置業45%股權及相關債權的同時，重慶長航還同時捆綁轉讓了其對上海金禧的8100.45萬元債權。

但重慶長航的轉讓并不順利。6月27日，重慶聯交所第一次掛牌轉讓恒春置業股權及債權，掛牌價為5.2億。此番再次掛牌轉讓，掛牌價下降了近5100萬元。而恒春置業也陷入了“爹不疼娘不愛”的心酸境地：持股55%的上海金禧放棄了對恒春置業45%股權的優先購買權。

央企“退房”

重慶長航是中國外運長航集團下屬的綜合性地區公司，主要經營長江集運、濱江旅游、港航服務、多元產業四大業務板塊。其房產經營事業部下設長航房地產和金海洋公司，主營房地產租賃、物業管理、物流貨運代理及電信通訊業務等，曾開發長航大廈、重慶江峽大廈、萬縣長航大廈和南坪安居工程住宅小區等物業。

重慶長航退出恒春置業亦是近年央企退出地產行業的一個縮影。2010年3月份，國資委發布78家不以房地產為主業的中央企業退出房地產行業的通知，中國外運長航集團有限公司(簡稱“中國外運長航”)在列。

隨后，央企拉開退出大幕。中國核工業集團公司掛牌轉讓下屬的北京新潤房地產開發有限公司8%股權，中國航天科工集團公司已經將其旗下三級子公司北京金中都置業有限公司80%股權掛出。

2010年12月16日，中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團也將間接持有的遠洋地產控股有限公司約8%的股權全部出售。至此，中遠集團在完全退出遠洋地產的同時，也徹底退出房地產市場。

不過，距離國資委出臺“退房令”已經過去8年，仍有不少央企仍然徘徊在“退房”路上。業內人士認為，重慶長航退出地產行業，或更多出于內部資源整合、優化重組的需求。

2015年，招商局集團有限公司(以下簡稱“招商局”)與中國外運長航實施戰略重組，中國外運長航整體并入招商局。關于二者的重組內容，招商局彼時透露，將實現雙方物流、航運、港口資源的有效銜接，進一步提升大型央企在綜合物流、交通運輸、園區開發與地產以及港航聯運等領域的綜合服務能力及競爭優勢。

而中外運豐厚的倉儲、物流用地等土地儲備被認為是給當年掛牌上市的招商蛇口送去的“大禮包”。招商蛇口的招股書也顯示，招商局集團明確承諾其將會是招商局旗下唯一的地產平臺。

“這更多的是央企之間資產重組之后，一些板塊重新在內部優化重組的過程。”同策咨詢研究中心總監張宏偉對時代財經表示。

而蘇寧金融研究院特約研究員江瀚則認為這是房地產市場轉型的大勢所趨。他指出，隨著“房住不炒”理念的施行，整個房地產市場面臨著大調整、大洗牌的格局，房地產企業賺快錢的發展模式已經被證明不可行。無論是萬達集團，還是保利、萬科、恒大，都在進行轉型，重慶長航轉型也并不意外。

“此次轉讓股權，體現企業在‘歸核化’的道路上更邁進了一步，越來越回歸基礎業務、核心業務，對房地產這種非核心業務就會出現一定的調整。另外，隨著整個市場的發展，中國的房地產市場必然會出現‘二八’分化，即大型的、融資能力強的房企將呈現兼并格局，而融資能力有限、發展實力和發展前景不明朗的中小型房企將會迫不得已逐步退出房地產市場。”

(新媒體責編：wb001)