在綠地高調宣布房地產業(yè)務2014年全年銷售收入超越萬科，成為行業(yè)第一之際。萬科卻早已營造輿論轉移戰(zhàn)場。

　　“只有獲得回款才是真正的銷售。”萬科地產總裁郁亮的一席話，以及房企銷售規(guī)模增長的放緩都讓2014年度房企銷售業(yè)績排行的熱度驟降。有質量的增長，回款率等概念則成為輿論評估房企實力的新維度，而2014年全年超過2000億的回款數字很可能讓萬科繼續(xù)保有房企規(guī)模第一的位置。

　　但在目前上市公司公布的業(yè)績中，僅有少數房企保持定期公布回款率的習慣，這并不意味著房地產行業(yè)不重視這一數據。事實上，最近幾年，對回款的要求越來越多地被房企高層所提及。但具體數字，卻仍舊是一道難看的“傷疤”。

　　“回款率”之謎

　　如果以1月5日萬科公告的2151.3億元的銷售金額數據，以及2014年12月23日郁亮所稱的2000億元回款額度為依據，2014年度萬科的銷售回款率至少在93%以上。

　　這一數字對絕大多數房企而言可望不可及。同期碧桂園公告回款率達90%，為歷史最佳水平，而在2013年時，這一數據尚未達80%的門檻。

　　2014年8月，恒大公告半年業(yè)績時，恒大地產總裁夏海鈞表示上半年銷售回款“約占集團上半年合約銷售總額的76.2%”。

　　回款率歷史數據最好的或許是龍湖地產，其銷售策略一直強調“有回款的簽約”。自2009年上市開始，龍湖幾乎每年都對外公布回款率數據，該數據也一直穩(wěn)定在90%之上。甚至在2013年度半年報時，龍湖地產的回款率一度達到過100%。

　　“這些敢于公開談論回款率數據的都屬于優(yōu)等生。”有開發(fā)商從業(yè)人士評論稱，一般而言，大部分房企的回款率數據都在60%至70%之間。盡管定期公布回款率數據的房企不多，但通過對房企年報數據的計算仍可得到大概的數字。簡單而言，銷售回款率的公式約為房企期內銷售總收入-(應收賬款期末數-應收賬款期初數)]/銷售總收入*100%。記者簡單計算過幾家排名前十房企2014年半年報的數據，大部分回款率都在70%左右。

　　據業(yè)內人士分析，影響回款率的主要因素有兩個，企業(yè)自身的銷售紀律以及銀行按揭貸款發(fā)放的速度。

　　“一些不嚴謹，甚至所謂‘創(chuàng)新’的銷售策略對回款影響特別大。”前述業(yè)內人士指出。例如2008年后曾一度盛行的“零首付”促銷方式，其實并不是真的“零首付”，而只是開發(fā)商代交首付而已，而這代交出去的款，基本沒法回款。這也是為什么當時這些策略多為中小開發(fā)商采用，而較少大開發(fā)商執(zhí)行的緣故。除有金融風險之外，上市公司的財務審核要求也沒法讓企業(yè)執(zhí)行這樣的政策。

　　此外，對購房者資質審核不嚴，不規(guī)范的銷售流程，乃至偏高的退房率都會對銷售回款率造成影響，這都是影響回款率的內因。

　　而銀行按揭貸款發(fā)放速度，則是對回款率影響最大的外因。2014年二三季度商業(yè)銀行對購房按揭的消極態(tài)度曾一度使部分房企的階段回款率下滑到低谷。

　　中信證券近期發(fā)布的一份報告指出，2014年三季度時，萬科、保利、金地、招商四家房企的平均回款率一度從2013年三季度的92%下降到了2014年三季度的83%，金地集團甚至從95%下降到了62%。而第三季度卻通常是房企回款的高峰期，一般而言也是階段回款率最高的時候。

　　而回款率下滑的的原因，中信證券也是直指銀行按揭貸款發(fā)放速度遲緩。“2014年9月前，盡管央行曾召開過專門會議鼓勵按揭貸款發(fā)放，商業(yè)銀行普遍對按揭貸款發(fā)放持消極態(tài)度。”中信證券指出，這一趨勢直到2014年9月30日以后，隨著差別化住房信貸政策調整之后才有改善。

　　另外，銀行對不同房企的按揭貸款發(fā)放速度也有區(qū)別。一般而言，規(guī)模較大，財務數據表現優(yōu)良的房企獲得按揭貸款的速度也更快。龍湖地產得以長期保持高回款率的原因，也與其較低負債率，較高現金流，謹慎投資策略等財務表現密切相關。

　　注重回款的白銀時代

　　“只有獲得回款才是真正的銷售，當我們的傳統(tǒng)業(yè)務進入白銀時代，尤其當市場處于調整期的時候，我們需要加倍重視經營性現金流的健康，需要用更嚴謹的尺度來測度我們取得的銷售業(yè)績。”郁亮的表態(tài)贏得業(yè)內共鳴。

　　現行評價房企規(guī)模的數據，更多參照“年度合約銷售額”。理論上，消費者簽署購房合同之后，其合同金額就可以歸入業(yè)績統(tǒng)計。但由于涉及貸款下發(fā)，甚至購房者違約等原因，開發(fā)商拿到真金白銀往往要滯后一段時間，甚至有部分現金永遠不可能到賬。

　　一些銷售排行榜單中，甚至以協(xié)議銷售額數據取代合同銷售額，而回款的不確定性則進一步加大。

　　“對規(guī)模的癡迷，對排行的瘋狂追逐導致過去房企更多看重合同銷售額，甚至協(xié)議銷售額數字。”但對于企業(yè)運轉而言，這些數字的意思遠不如回款重要。尤其是在樓市利潤走低，高周轉成為標配技能的今天。

　　對回款率提出要求的，首先是“高周轉”戰(zhàn)略執(zhí)行的結果。這種強調資金流轉效率的發(fā)展方式的七寸之處就在回款。回款慢，回款率低就意味著資金流轉不暢，高周轉也就沒有了意義。

　　簡而言之，銷售回款率低，必須靠拉升負債來維持經營性現金流，而高負債帶來高利息支出，又進一步侵蝕利潤空間。低回款率帶來的連鎖惡性循環(huán)，在白銀時代的風險更為突顯。一家千億規(guī)模的企業(yè)，如果回款率只有60%的水平，按一般理財產品的利率計算，一個月的利息損失就上億元，長年累積下來也是巨額的財務成本。

　　而事實上在萬科喊出“回款”口號之前，房企關注回款率已成為趨勢。碧桂園等快速發(fā)展的企業(yè)也設立回款目標，力圖持續(xù)提升回款率。

　　“在黃金時代，規(guī)模數字本身就是領跑者的標志之一。但在白銀時代，情況會發(fā)生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在這封給員工的信中，郁亮對于規(guī)模的意義提出了全新的理解。

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