告別“黃金時代”，迎來“白銀時代”，房地產市場艱難地跨過了2014年，帶著各種希望與猜想進入新的一年。2015年的樓市是繼續延續去年的震蕩而面臨崩盤風險？還是在政策松綁的背景下改變頹勢而一路走高？新華網記者采訪了多位業內專家，從政策、房價等方面進行預測，以期在紛繁復雜的市場現象中窺探出2015年房地產市場的發展走勢。

　　各執一詞激烈辯駁 樓市會不會止跌回暖？

　　隨著930新政、央行降息等一系列利好政策出臺，西安諸多區域在四季度出現回暖跡象。進入2015年，這股暖風能否依然強勁？在西安房地產業內看來，持續回暖是有可能的，2015年前半年將會處于平穩狀態，基本上維持在去年的水平上，去庫存仍然是房企的首要任務；下半年會出現小幅的持續增長。

　　對于2014年的樓市，包括美城機構總經理汪巍在內的諸多房地產代理公司的老總都表示“憋屈”，但對于已經到來的2015年，他們認為市場不會太差，因為受到利好政策的影響，2015年上半年會保持一個較為平穩的發展態勢，而下半年則會形成較快的增長態勢。

　　實際上，從全國70城房價指數也能看出來，今年8月份跌幅持續收窄，跌幅是近5年以來最大的一次。但越過這樣一個點后，房價跌幅已經在持續收窄。考慮到近期央行降息等利好政策的出臺，進入房地產市場的資金流會更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會逐漸變得更便利，這會使得房價下跌的跌幅持續收窄，到了2015年下半年完全有止跌反彈的可能。

　　以汪魏為代表的看漲派認為，房地產市場在從行政主導過渡至市場主導。整個行業自今年2月以來的下滑態勢還將繼續，這一波下滑行情最早在2015年中期結束，所以，未來的房地產市場仍大有干頭。

　　而創典全程地產機構總經理徐正茂卻用一句“能活下去才是最重要的”來形容2015年樓市。他表示，創典會在未來大量減少操盤數量，因為未來的風險已經不可預估，減少手上的操盤數量就是要將風險降到最低，然后輕裝上陣并尋找機會。

　　2014年，有一個情況值得注意，投資者的心態有所改變，整個社會的民心不是以房地產為主了，房地產不容易出現一個大牛市，但長期來看，房地產市場仍舊具有結構性機會，會形成有質量的，健康的增長態勢。對于2015年，地產從業者應該謹慎樂觀。一家龍頭房企營銷總監告訴記者。

　　從政策層面看，新一屆政府顯然對于樓市穩健發展的調控依然有比較大的手腕，包括“穩定住房消費”的字眼提出，某種程度上都是對房地產市場在宏觀經濟中的重視程度依然是不變的。

　　所以有相當一部分業內人士認為2015年的樓市不會上揚，會保持比較緩慢的下行走勢。世聯地產西安公司總經理肖新志表示，真正決定當前房價走勢的，不是存量，而是其他的原因。其一，受房價增幅、房產稅、不動產登記等多重因素的影響，投資型購買人群減少；其二，研究新型城鎮化發展戰略，會發現它實質上正在改寫中國的房地產開發歷史，對未來中國房地產市場的影響是長遠積極，但短期嚴峻；其三，供需的失衡，住房需求是一個常量，而中國購房的平均年齡遠低于其它國家，這說明購房需求被提前透支，所以今年仍會略顯疲軟。

　　謹慎樂觀 上半年去庫存仍是主基調？

　　在調控政策去行政化、成交量環比回升的推動下，2014年年底房地產市場的悲觀預期有所減弱，部分房企甚至斷言“冬去春又來”。不過，樓市階段回暖并不代表本輪調整的結束，在經濟增速中樞下移、結構調整陣痛猶存的大背景下，應特別警惕樓市衰退的沖擊波。

　　在記者采訪的業內人士中，絕大多數人認為去庫存仍是今年樓市主基調。

　　2014年12月，西安市普通商品房的庫存量高達1800萬平方米，按照去年商品房總銷量，1800萬平方米的庫存至少需要15個月才能消化完。這樣一個數字，致使高庫存量成為了2015年樓市的一個主要難題。

　　采訪中，多數房地產業內人士對西安逐步攀升的庫存量表示擔憂，后期 “去庫存”也將成為西安樓市的基調。房地產市場這把被賦予高“庫存量”意義的達摩克利斯之劍仍舊懸于半空之中，開發商還要輾轉前行。

　　合富輝煌西安公司總經理梁家祥表示，從各類研究機構、中介公司的數據來看，四季度國樓市成交呈環比回暖態勢，同比降幅也在收窄，一線城市庫存在連續8個月環比增長后首次出現下跌。然而，對樓市的這種階段性波動我們應該有理性的認識。

　　某大型房企營銷副總坦言，二三線城市樓市銷售仍較清淡；目前的回暖是調控去行政化、房企低價促銷的結果。目前的回暖是階段性的，可持續性待考，更難言會扭轉房地產大周期調整趨勢。所以，不能樂觀看待2014年的小幅回暖。

　　從供求關系上看，房地產已在總量上步入供大于求階段，一方面，勞動人口拐點已現，購房剛性需求大幅減少，老齡社會的到來宣告房地產快速增長期的結束；另一方面，住宅庫存總量龐大，而且在現有統計口徑之外還有大規模的小產權房存在，庫存消化將是一個長期過程。

　　2015年上半年，去庫存仍舊會是房地產行業的一個關鍵詞，房地產業內對此已經形成共識。

　　強者恒強弱者恒弱 市場分化將會加速？

　　2014年千億房企的隊伍并沒有像往年那樣再擴容，但萬科、綠地集團沖破2000億規模，將房地產行業帶入了一個全新的時代。

　　按照中國指數研究院的數據，百億軍團獲得擴容至80家，行業集中度進一步提升，市場份額接近40%。但陣營之間差距拉大，第一陣營(1000億元以上)的銷售均值已經是第三陣營(100億~300億元)的9倍。

　　梁家祥對記者表示，房地產行業進入深度調整期，行業集中度仍將提高，強者恒強，中小房企的日子會越來越難挨，甚至會迎來并購潮。

　　盡管2014年樓市整體平淡，但行業龍頭在銷售、管理及融資方面的優勢，使得市場集中度繼續提升。這種狀態在2015年將持續或者加劇已經成為業內的共識。

　　在西安經營多年的一品牌上市地產公司老總表示，房地產業已經從高峰逐漸進入下行通道的大趨勢，2015年房價將維持在一個平穩的狀態，但是銷量會有上升，房企去庫存、增加銷量會成為2015年的一個主旋律。另外，行業集中度會進一步提高，很多中小企業會面臨更加困難的境地，對大企業而言則是一個并購的機遇。同時，2015年房地產企業在金融創新方面會走得更快更遠，房地產企業可能會更加多元化。

　　新年伊始，對于各企業而言，又到了制定全年任務的時候，對于大企業而言，會更加關注整體經濟發展以及樓市現狀，在購房者更加看中品牌和品質的背景下，小企業依然面臨生存考驗。原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒有本質改變，相對大型品牌房企，中小房企在市場低迷期的銷售策略并不占優勢，銷售狀況也沒有出現明顯好轉，甚至還維持繼續下滑的局面，今年或許只能加入到降價行列維持生計。

　　在記者走訪的十多家房地產企業中，外阜上市企業均表示今年的任務制定都會比去年略有升幅，升幅都在10%-20%左右，但中小企業就沒有那么樂觀，一家西安本地地產企業相關負責人對記者坦言，對于2015年，公司并沒有那么好的信心可以好于2014年，所以在制定銷售任務的時候，全公司都比較謹慎。

　　而另一家在去年剛剛接觸地產開發的企業負責人告訴記者， 2014年他的公司資金鏈非常緊，“房子都賣不出去，本來準備開發的土地也準備延遲動工，如果可以的話，想把手頭建了一半的項目轉手賣掉”。

　　戴德梁行西安公司總經理張裕鵬告訴記者，這樣的案例并不在少數，在全國范圍來看，在各大產權交易所掛牌轉讓的地產項目或地產公司股權越來越多。而西安去年被并購或者退出房地產開發的企業也有數十家。

　　除了個別的龍頭企業外，大部分的中小企業的現金都比較緊張，這種困難的局面將會在今年二、三季度達到頂端。張裕鵬認為今年將會是房地產行業的并購年。

　　“千呼萬喚始出來”不動產登記會對房價下行造成壓力？

　　不動產登記這次真的來了。今日，中國政府網公布了《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，自2015年3月1日起施行。其中，房產登記是不動產登記的一個重要內容，隨著不動產登記條例的正式出臺，很多人對不動產登記制度寄予了諸多厚望。許多購房者們期盼著不動產登記會杜絕“房叔”、“房姐”現象，讓房價有下行可能。

　　此前，房地產商潘石屹就曾放言稱，若今年實施不動產統一登記，房價馬上會跌。那么，不動產登記條例到底會對房價產生怎樣的影響呢？業內表示，不動產統一登記制度對房價的沖擊或是短期的，而對于整個房地產市場來說，不動產登記制度的影響更是中長期的。

　　事實上，不動產登記已經籌備數年。

　　目前，包括河北在內的27個省份已經啟動不動產統一登記相關工作，其中，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州、上海、青海等9省份明確成立了不動產統一登記領導小組。據悉新華網記者了解，后續跟進步驟預計為：登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺四統一、完善全國信息聯網程序、完成紙質(電子)不動產登記薄，其中最后一個步驟由于整體登記工作量巨大，預計在2018年前難以完成。

　　全國范圍擴大房產稅試點會增加購房者的成本，購房者又會將成本轉嫁租賃方，國內房屋租賃市場的價格將會出現上漲。事實上，房價堅挺，購房者永遠希望能夠有一劑猛藥，立竿見影的降低房價，不動產登記一度被描繪成這劑猛藥。不過，多位房產業界人士表示，不動產登記主要作用并非斬落房價，而是在于收集數據。

　　梁家祥認為，短期內不動產條例對樓市不會有太大影響。但是長期來看，不動產登記在一定程度上能夠提高房地產市場調控乃至宏觀調控的運作效率。

　　“影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關系，還有稅收法律、國家宏觀經濟走向等。如果明年3月開始登記，完成登記還要好幾年，現在談對房價的影響為時過早。”梁家祥說。

　　汪魏在接受記者采訪時表示，從房價來看，部分多套房源持有者可能會在短時間內將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎設施、配套相對完善的地段，這部分房源價格一直都屬于市場“硬通貨”，很難降低房價。

　　其實，不動產登記條例前期呼聲較高是為了抑制樓市過快瘋長，如今樓市已經處于供過于求的現狀。據中國經濟網記者了解，2014年前三季度樓市可謂量價齊跌，樓市已經顯出不景氣的情況，央行降息、樓市限購、限貸松綁無一不是為了緩解樓市壓力，再加上宏觀經濟持續承壓，樓市下滑跡象明顯。業內表示，此時出臺的不動產登記條例恐怕對樓市的實際影響會弱很多。

　　此外，業界認為，不動產統一登記還有一個重要意義是為征收房產稅做鋪墊。同策機構首席分析師張宏偉表示，“只有不動產統一登記后，房產稅才可能全面落地，不動產登記條例的出臺，意味著房產稅等問題的征收有了基本依據。

　　2014年，西安樓市像是“霧里看花終隔一層”。多次嚴查，風暴一浪高過一浪，救市政策，風波一層賽過一層。樓市經過的每一次震蕩，都是對房地產行業的一次調整，行業中的羸弱企業將覆滅，而優秀的企業就像大洋上的巨輪，風浪都只是為下一次加速發展在做準備。而2015年，樓市會柳暗花明還是一蹶不振，我們拭目以待。(新華房產記者 朱召國)

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