1月15日，禹洲地產（1628.HK）披露，其以38億元收購沿海家園（1124.HK）包括北京、天津、武漢 、 佛山 、沈陽若干土地物業權限。

通過這一交易，沿海家園獲得38億資金，看起來，前期業績虧損的境況將得到進一步緩解；另一方，禹洲地產則通過該收購獲得約537.67萬平方米的土地儲備，這是禹洲地產歷史上最大的一次收購。

2017年禹洲地產喊話“爭奪市場發言權”提出2020年實現千億目標，于2017年全年，禹洲地產就已通過招拍掛及收并購大規模擴張，新增土儲超300萬平方米；加上這一宗大收購后，禹洲地產總土地儲備增至1500萬平方米，總貨值從2400億元增至2800億元，布局城市22個。

7項目作價38億

1月15日早晨，禹洲地產和沿海家園“不約而同”公告短暫停牌，市場傳言兩家公司又將有相關土地交易，同日下午接近17點，禹洲地產發布公告證實了這個傳言。

據地產K線查詢公告，禹洲地產以38億元收購沿海家園旗下恒華集團有限公司，從而獲得沈陽市市場開發、沈陽中廣、佛山和諧家園、北京天倫、沈陽沿海榮天、武漢致盛以及天津和諧家園七家公司。

公告披露，沈陽市市場開發主要從事房地產發展及銷售及住房租賃；沈陽中廣主要從事物業發展、 電影場景背景及特殊道具制作服務，并持有一幅沈陽市蘇家屯區總樓面面積為約188萬平方米的土地。

佛山和諧家園主要於佛山 市禪城區從事住宅物業、商鋪及配套設施的發展、建設、銷售、租賃；其持有若干位於佛山市禪城區的物業及發展中物業，總實用樓面面積為約8500平方米；北京天倫主要從事投資、投資 管理、諮詢及物業管理，持有一幅位于北京市朝陽區總樓面面積為約3.92萬平方米的土地。

沈陽沿海榮天主要從事商品住房銷售及發展，持有若干位于沈陽市渾南區的物業及發展中物業，總實用樓面面積為約9萬平方米；武漢致盛主要在武漢市江漢 區從事商業及住宅物業開發、銷售及租賃商品房及配套服務，持有若干位于武漢市江漢區的物業及發展中物業，總實用樓面面積為約3.9萬平方米。

天津和諧家園主要從事建筑工程、房地產開發及銷售、建筑項目管理、物業服務及基礎設施開發，持有一幅位于天津市北辰區總樓面面積為約332萬平方米的土地。

禹洲地產詳細披露指，通過收購這七個子項目公司的全部及部分股權，將獲得4個為在售項目以及3塊優質土地。在售項目為武漢菱角湖項目、賽洛城項目、沈陽沿海國際中心項目及佛山沿海馨庭項目；優質地塊包括天津北辰項目、沈陽蘇家屯項目及北京北實項目。

據了解，武漢菱角湖項目、賽洛城項目、沈陽沿海國際中心項目及佛山沿海馨庭項目均為2018年可售項目，該等項目可售貨值合計36.4億元，其中禹洲地產占有權益約32.7億元。

值得一提的是，天津北辰項目曾被沿海家園于2016年8月出售70%股權予天津萬科，彼時其僅留有30%股權。

沿海家園欲退二級市場

此次出售方為于1990年在香港成立的沿海家園。

官方網站顯示，其所涉及的業務領域有城市發展運營服務、金融管理服務、房地產項目開發運營服務、房地產工程管理服務和健康住宅技術實施服務等。房地產業務布局在北京、上海、南京、重慶、沈陽、南昌、福州、蘇州、武漢、大連、鞍山、廈門、深圳、東莞、佛山等多個城市，于國內擁有至少30多個項目。

不過，在成立24年后，沿海家園似乎遇上了發展瓶頸。據地產K線查詢，沿海家園2015年年度及2016年年度處于收入下滑，業績虧損階段——2015年年度其收入為21.41億港元，除稅前虧損3.63億港元；2016年年度其收入7.75億港元，除稅前虧損5.70億港元。

林龍安在1月15日下午的媒體電話會議中也評價稱，沿海家園經過近幾年的房地產行業爆發，已逐漸跟不上同業，業績持續虧損，導致在資本市場的融資等運作陷入困境。

據此，一些業內人士就提出，沿海家園此次大批量出售可能是希望離開房地產行業。林龍安本人則更直接“爆料”，沿海家園如今正實施產業轉型，轉到生物科技等行業發展，要退出房地產。

林龍安說，在談判4個月后，該資產包的價格從最初的75億元左右降至38億元，似乎顯示出沿海家園“必賣”的決心。

值得注意的是，在賣出該資產包之前，沿海家園就已經有過多次出售行為。具體來看，于2016年8月，沿海家園8.75億出售其天津項目70%股權予萬科；2017年6月，其則8000萬元出售廣州重建項目80%股權予天譽置業；2017年3月，沿海家園以36億元出售一宗武漢漢陽區地塊予禹洲地產（也就是說，此次禹洲地產和沿海家園其實是“再續前緣”）；2017年12月，則又以1500萬代價出售惠州兩宗約15.32萬平米土地給深業南方。也正因多次的出售，2017年年度收入中，沿海家園虧損境況才得以緩解，該年度其收入11.31億港元，除稅前溢利9億港元。

好不容易扭虧為盈后沿海家園真的會退出房地產嗎？在退出房地產一事仍未得到沿海家園的證實前，或許更為準確的猜測是，沿海家園將就此退出房地產二級市場。

此前幾次出售項目時，沿海家園就稱此為變現良機，能令其減輕營運風險，重新部署資源至可能出現的其他投資機會。

所謂的其他投資機會，2017年年中，沿海家園主席兼董事總經理江鳴就在年報中指，過去幾年，集團已分配相對較多資源至物 業發展分部的一級土地開發業務，該業務分部已開始對營運業績貢獻巨額利潤。未來，將繼續物色機會參與城市舊村落或舊廠房重建，以獲取價廉物美的土地儲備。

禹洲的千億目標

賣方交易是欲退出二級市場，買方禹洲地產的交易行為則源于其在二級市場中的千億目標——在連續兩年銷售同比大幅度上升之后，禹洲地產2017年提出至2020年實現千億的目標，未來三年年復合增長率還要在40%左右。

林龍安曾說，追逐千億是因為他認為銷售達到一定的量，才會有發言權。這番話的背景是，2016年千億房企陣容加大至12家，很多地產商開始出來喊話要破千億。

但禹洲地產于市場中的形象一直以“穩健”為主，極少激進拿地，因此如今要完成千億目標，禹洲地產面臨的第一問題即為土儲。

有研究報告也指出，禹洲地產要完成 2020 年 1000 億元的銷售目標，預計其在 2017~2019 年平均每半年至少要拿地 210 萬平方米，但 2013、2014、2015年及2016年，禹洲地產的拿地宗數僅分別為7、6、8及14宗。

2017年禹洲地產才開始有意識加大拿地力度。據地產K線不完全統計，該年度禹洲地產至少拿下20宗地塊。禹洲地產方面也曾宣布，其2017年新增土儲超300萬平方米；截至2017年底，總土地儲備貨值約2500億。

如今，在收購沿海家園7個子公司后，禹洲地產一次性獲得537.67萬平方米的土地儲備，超過2017年全年所獲土地，其土地儲備因此從1200萬平方米增至1500萬平方米，總貨值從2400億元增至2800億元，布局城市總共22個。

值得注意的是，在2017年里，禹洲地產許多獲得的土地都和這一次一樣，是通過收并購獲得。在2017年禹洲地產新增土地中，以項目建筑面積計算，就有約40%來自收并購，剩余約60%來自公開招拍掛土地市場。

通過收購的方式，禹洲地產得以布局許多新城市，此次資產包中涉及的城市——北京、佛山和沈陽就似乎為此前禹洲地產未曾布局的城市；此外，2017年12月禹洲集團還通過并購獲取河北省唐山市豐南區項目，首入河北；2017年11月，禹洲地產則通過股權收購，和金地集團合作青島市西海岸宅地，首入青島；2017年9月，禹洲地產還收購江蘇揚州市邗江區九龍湖南路商住地塊，首進揚州……

愈加重視收并購方式，是因為林龍安認為收并購能維持高利潤。上述研究機構曾指出，禹洲地產毛利率高于 30% 的項目大部分是基于 2014 年以前拿到的土地，基于當前 一二線市場行情，繼續走招拍掛市場獲取土地，將令土地成本增速高于銷售價格的增速，導致毛利率承壓。 而禹洲地產從 2014 年起，新增土儲成本與合同銷售均價比率都高于 50%，平均土儲成本正逐漸上升。

由此，1月15日禹洲地產公司最新動態會議中，林龍安就強調，2018年禹洲地產收購力度還將加大。值得注意的是，其還披露禹洲地產剛與中國平安簽訂長遠協議，未來禹洲地產的收購中或將有平安的身影。