萬科

在調控升級、行業競爭日益激烈和利潤走低的市場環境下，大型房企與中小房企的分化正在加劇。2017年，碧桂園、、相繼沖破5000億元大關，千億也已成為很多規模房企的安全線。然而，幾家歡喜幾家愁，與此同時，很多中小房企卻業績承壓、處境艱難。

3月15日，中航地產發布2017年年報，數據顯示，中航地產2017年實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.51億元，比2016年同期下降6.74%;其中，房地產開發業務營業收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

營收、凈利等多項指標下滑，2017年年報對于中航地產而言，顯然不是一張靚麗的成績單。致力于剝離房地產開發業務，全力投入物業資產管理業務的中航地產，是否遭遇了轉型期的陣痛?

值得注意的是，這已是中航地產自2015年來，連續第三年凈利潤出現下滑。就房企業績和企業未來發展計劃等相關問題，法治周末記者向中航地產相關負責人發送采訪提綱，但截至發稿未得到回復。

凈利潤持續下滑

中航地產2017年年報數據顯示，報告期內實現營業收入約為58.93億元，同比下降6.88%。對于營收的下滑，中航地產在年報中解釋稱，主要原因是因為房地產開發項目減少。

2017年，中航地產歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.51億元，同比下降6.74%;歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約虧損3.83億元，虧損同比擴大。對于凈利潤下降的原因，財報當中并未解釋。

這已是中航地產連續第三年出現凈利潤下滑。2015年、2016年中航地產凈利潤分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。

法治周末記者就凈利潤持續下滑的原因采訪中航地產方面，但未得到回復。

易居智庫研究總監嚴躍進對法治周末記者表示，盈利指標的下滑與中航地產整個地產業務規模不大有關。在嚴躍進看來，原因主要是中航地產正在對旗下非核心業務進行剝離，其本身在發展地產業務方面的支持力度正在減少，因而盈利指標會受到一定的影響。

法治周末記者翻閱中航地產年報了解到，近年來，中航地產房地產開發業務占企業總營收比重持續走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。與此同時，2017年，房地產開發業務營收也較上年銳減26.01%。

據年報披露，較于2016年，2017年中航地產并沒有任何新增的房地產開發項目。截至2017年年底，中航地產僅有貴陽中航城、昆山九方城(A6地塊)、龍巖中航紫金云熙、惠東中航元·嶼海、衡陽中航城市花園一期和天津九方城市廣場6個房地產開發項目。

在項目儲備方面，也僅有貴陽中航城和衡陽地塊兩項目，待開發土地面積約為64萬平方米，同比上一年減少約4.59%。

出售資產保業績

公開資料顯示，中航地產成立于1985年，1994年在深交所上市，是隸屬于中國航空工業集團公司的央企上市公司。同樣作為央企，在保利、華潤、招商局、華僑城等房企不斷做大做強之際，中航地產背靠中航工業集團的“大樹”，為何盈利指標不斷下滑?

很多業內分析都將原因指向房企最初的布局失誤。

從2007年開始，中航地產正式宣布從住宅地產開發向商業地產公司轉型，確立了圍繞“商業+酒店+中高檔住宅”的綜合體項目開發的方向，并大舉向二三線城市擴張。特別是在2010年至2013年期間，中航地產先后進入贛州、九江、衡陽、岳陽、貴陽和昆山等多個城市，除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，中航地產的很多項目都位于三四線城市。

然而，在城市分化嚴重的情況下，國家加大樓市調控，去庫存政策貫穿2016年，尤其是三四線城市，市場需求乏力，去庫存壓力巨大。

在2016年年報中，中航地產也承認，公司主要項目分布在三四線城市，未來繼續保持房地產開發業務的快速增長難度很大。

面對銷售壓力，中航地產決定出售房地產開發業務。2016年，中航地產將包括成都航逸科技、成都航逸置業、江蘇中航地產、九江中航城、新疆中航投資等公司的100%股權，及贛州中航置業79.17%股權、贛州中航房地產100%股權、南昌中航國際廣場二期項目等資產打包出售給保利地產，交易對價20.3億元。

數據顯示，2016年，中航地產凈利潤1.37億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-3.68億元。以此計算，如果不是出售資產，中航地產在2016年會陷入虧損。

面對盈利指標下滑的陣痛，中航地產“賣賣賣”的腳步并未停止，2017年，中航地產又完成了中航城置業(上海)有限公司100%股權和深圳市深越聯合投資有限公司27%股權的轉讓，這兩次交易的對價分別為10.64億元、2700萬元。

轉型機遇與挑戰并存

事實上，中航地產從2016年開始大手筆出售房地產開發業務，除業績需求外，也與其戰略轉型密切相關。

中航地產年報數據顯示，2016年，房地產開發業務實現營收約38億元，占公司總營收的60.03%;物業管理業務共實現營收約23億元，占比36.25%。然而，地產業務雖占據營收大頭，凈利潤卻僅有3302萬元;物業管理業務雖營收較少，但凈利潤高達11877萬元，約占據當年1.61億元凈利潤的四分之三。

因此，中航地產稱，未來公司戰略將聚焦物業資產管理業務，圍繞機構類物業資產的管理，重點發展物業及設備設施管理、資產經營以及客戶一體化服務外包三項核心業務，堅持輕資產化發展模式。

中航地產在未來的企業發展計劃中，會將房地產開發業務徹底剝離出去嗎?中航地產相關負責人并未就此問題進行回復。

同策咨詢研究部對此分析認為，賣掉房地產開發業務資產包的中航地產進入了自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資產管理業務，這或許是“滿血回歸”的一個轉機。

2017年年報顯示，中航地產物業管理業務發展勢頭良好，在2017年實現營收28.67億元，同比上年增長24.76%。

對于中航地產而言，轉型可能也會遇到一些挑戰。“地產開發業務的力量被削弱后，可能會對存量資產運營造成一定沖擊。”在嚴躍進看來，房企需要拓展市場占有率，因為物業管理業務盈利空間不大，如果擴張乏力，高管業務難以創新，甚至會讓轉型重新面臨質疑。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，還有一方面的挑戰是在市場競爭當中，目前，很多大型房企都有物業管理業務，而且水平也很高，較于大型房企的競爭優勢，如果中小房企沒有足夠的經驗、人才、資金量以及良好的市場口碑，即便向物業管理業務方向傾斜，也會面臨未來發展的重重挑戰。

“向存量資產經營管理方向轉型的大方向是對的，但前景仍有待觀察。”宋丁對法治周末記者表示：“中小房企轉型物業，應把‘以人為本’作為取勝之道，將服務做得更到位、精致，通過這種方式來贏得口碑，然后再進一步拓展市場。”

(新媒體責編：wb001)