鉅派投資今天將通過一篇簡短的小文章，讓你10分鐘讀懂中國房地產金融70年的發展路程。中國房地產自1949年建國以來，歷經70年發展，可謂是路漫漫其修遠兮。

鉅派投資將房地產金融發展歸納成五個階段，分別為停滯期、萌芽期、初步發展期、發展和創新期以及大資產管理時代。下面將具體展開論述。

第一階段停滯期(1949-1978)

鉅派投資認為，在改革開放前，由于長期實行公有制和計劃經濟體制，在房地產領域包括住房建設的資金實行國家財政資金統一撥付的方式;住房建設無償占有資金;在住房的分配上采取的是福利制，通常如入住共有住房，只需交納很少的租金。雖然這中間也出現過部分和短暫的融資活動，但可以說一直到1979年，我國房地產金融基本上是處于停滯期。

第二階段萌芽期(1979-1987)

鉅派投資將1979年到1987年歸納為萌芽期。1979年以中國國際信托投資公司的成立為標志，中國的信托業得到恢復。1980年6月，中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策，1984年四大國有銀行陸續開始經營部分商業性金融業務，接下來幾年廣東一些沿海發達地區嘗試借鑒香港地區的貸款買樓做法，這可以作為我國房地產金融業務之一。1987年底，煙臺和蚌埠成立住房儲蓄銀行，也是我國房地產金融萌芽期的一個象征，住房儲蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結算等政策性金融業務。

第三階段初步發展期(1988-1997年)

鉅派投資將1988年1月看作是房地產金融的分水嶺，因為在這一年國務院決定分期分批實行住房制度改革。1991年2月，國務院辦公廳對上海市人民政府上報的房改方案作了批復，原則同意。1991年5月上海住房公積金制度實施，并在接下來的幾年全國推廣。1996年7月1日中國人民銀行《貸款通則》發布和實行，1997年5月9日建設部發布《城市房地產抵押管理辦法》，它們為接下來實行的銀行個人住房貸款業務確立的方向。

第四階段發展和創新期(1998-2010年)

1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，鉅派投資了解到，在該決定中，確定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化;同時，建立了職工住房補貼和住房公積金制度，為推進住房商品化創造了條件。在接下來的年份里，全國許多地方出現房地產供需旺盛的現象，房地產貸款增量增加也很快;從2003年開始，國家陸續出臺了許多包括房地產金融相關的宏觀調控政策。

第五階段大資產管理時代(2011年至今)

鉅派投資認為，這些年的房地產金融領域，信托、私募基金、公募基金、保險資金等紛紛進入，這也是房地產金融化發展趨勢的表現。一直以來，鉅派投資看到房地產業與銀行也的密切關系;2017年6月底，房地產銀行貸款余額29.72萬億元;其中，房地產開發貸款余額7.76萬億元，個人住房貸款余額20.10萬億元;絕對領先于其他房地產融資方式。我國房地產開發資金70%左右依賴于銀行貸款，使銀行承擔較高的風險。個人住房貸款余額與GDP之比雖然還在可控范圍，但增速太快，這也是造成很多地方房價上升過快的原因之一。

近年來，隨著國家對民間資本投資逐步放開，鉅派投資發現各類房地產金融產品在市場上逐步活躍起來;其中，房地產私募基金與房地產信托在民間資本融資領域表現得尤為活躍，為民間資本投資房地產和房地產融資提供了渠道。從2012年下半年起,證監會、保監會和銀監會等陸續發出了資產管理方面的一系列重要政策性文件，放開了部分投資限制，促使更多資金進入以前受到更大限制的領域包括房地產市場，更多各類金融機構和投資公司及個人加入到這個行業，業內稱為大資管時代已經在2012年底開啟。

鉅派投資認為，大資管時代對于房地產開發商和房地產資金方來說，是挑戰和機遇并存。大資產管理時代下，一個更加開放、競爭的資產管理時代已經到來;譬如私募基金也將納入統一監管，公募基金管理公司可以通過設立子公司從事專項資產管理業務，證券公司、信托公司、商業銀行、保險資產管理公司及其他資產管理機構紛紛申請開展公募基金業務;它們與第三方理財和各類私募基金等機構紛紛直接參與房地產基金業務,初步形成多方鼎立勢態。譬如到目前為主，鉅派投資了解到，全國68家信托公司管理的信托資產規模已經超過22萬億元，其中房地產信托規模在1.5萬億左右;而僅僅經過近5年發展，我國目前已有近70多家公募基金子公司，管理的資產到超過10萬億，其中房地產資產管理計劃也是主力之一。

根據鉅派投資掌握的數據來看，截至2017年8月底，中國證券投資基金業協會已登記私募基金管理人20652家，已備案私募基金60688只，管理基金規模10.21萬億元;其中北京、上海和深圳的管理基金規模之和占了10.21億元的62%。雖然當前我國房地產私募基金總體規模還相對較小，但增長速度很快;譬如房地產私募基金(包括2014年開始大量發行的房地產契約型基金)的規模從2010年500億到2017年下半年已經超過1萬億;投資產品也從開始幾年大多數明股實債型的基金，到現在更多股權型房地產私募基金的出現。當前我國房地產私募基金面臨繁多復雜的投資機會，投資領域涵蓋各種物業類型，而重視風險控制、規范運作并給投資者提供較高的回報也是房地產基金運作的根本。

以上就是鉅派投資對過去70年的發展歷程所做的初步劃分。鉅派投資認為，隨著我國經濟的不斷發展和開放，地產和金融將出現越來越緊密的關系，房地產金融的發展和創新任重而道遠，但無論如何，前景一定是看好的，對此，鉅派投資和業界的眾多同仁們都拭目以待。

(新媒體責編：zpl)